Investir dans la campagne de Rennes.

Les Notaires bretons révèlent que les prix de l’immobilier à Rennes (et agglomération) ainsi que sur le littoral augmentent plus sensiblement que dans les secteurs ruraux. La plus value sera souvent plus importante à l’occasion de la vente d’un bien sur un secteur urbain ou sur le littoral. Ce constat résulte de l’analyse des chiffres publiés par le Conseil Régional des Notaires de la Cour d’appel de Rennes en septembre 2018.

N’y a t-il pas une inégalité territoriale ? Investir dans un logement à la campagne serait-il un choix d’appauvrissement relatif ? Ce sentiment est alimenté par l’évolution de « dépenses contraintes » : Les gilets jaunes déplorent que les déplacements coûtent de plus en plus chers. Les dépenses de transport pèsent particulièrement sur ce qu’on appelle les « rurbains », les travailleurs des villes qui vivent à la campagne. Alors pourquoi choisir un logement dans un secteur rural ? Certainement pour un cadre de vie privilégié mais peut-être aussi pour des opportunités économiques, que ce soit pour la résidence principale (1) comme pour un investissement locatif (2).

 

1°) Une opportunité pour une résidence principale

Pour la résidence principale, le choix porte sur un cadre de vie en considération d’un budget. Lorsque la verdure est préférée au macadam, c’est dommage de se priver d’un logement moins cher ou plus grand.

Si les prix des logements augmentent moins dans les secteurs ruraux, ils sont par conséquent plus accessibles. Notre secteur attire de nombreux « primo-accédants », c’est à dire des ménages qui réalisent leur premier achat immobilier. Il serait dommage de se priver de l’accession à la propriété alors que la campagne offre des opportunités pour de nombreux budgets. L’accession à la propriété est souvent plus intéressante que la location. Mieux vaut acheter à la campagne que louer en ville (sous réserve de conserver suffisamment longtemps son logement pour amortir son crédit). Mais ne faut-il  pas considérer le coût des transports pour travailler à Rennes ? De nombreuses localités, comme Combourg ou Dol-de-Bretagne, sont desservies par le train et de nouvelles solutions de mobilité comme le covoiturage se développent. Les dépenses de transports ne pèsent pas toujours sur l’équation économique, même si force est de constater des situations difficiles.

Par ailleurs, le marché du logement dans les secteurs ruraux est principalement un marché de maisons individuelles dont certaines ont besoin de rénovations plus ou moins lourdes. Le mauvais état d’un bien pousse son prix à la baisse. Les Notaires de Combourg présentent de nombreuses annonces de maison à vendre qui sont également à rénover. Pour un bricoleur, il est possible de réaliser des plus values en réalisant soi-même tout ou partie des travaux. Il est aussi possible de réaliser ces rénovations progressivement au rythme de son épargne disponible et limiter ainsi son endettement. Enfin, la collectivité peut, sous conditions, subventionner partie des travaux et vous apporter une contribution technique pour la réalisation de votre rénovation. Le pays de Fougères a notamment créé l’Etablissement RENOBATYS qui vous accueille à cet effet.

 

2°) Une opportunité pour un investissement locatif

Si la campagne peut être une opportunité pour sa résidence principale, elle est aussi attractive pour un investissement locatif. Notre service de gestion locative constate que l’offre de logements à louer sur notre secteur est insuffisante pour satisfaire la demande.

Si les logements dans les secteurs ruraux sont moins porteurs de plus values, ils peuvent offrir une rentabilité immédiate plus forte. Le loyer d’un logement n’est pas parfaitement proportionnel au coût d’acquisition du bien. Aussi, moins le coût d’acquisition sera important plus le montant du loyer peut être interessant proportionnellement à la dépense. C’est un avantage qui permet de mieux couvrir les dépenses de remboursement d’un prêt immobilier avec le bénéfice des loyers et par conséquent de faciliter le financement du bien.

Par ailleurs, avez vous pensé à la location touristique ? La campagne est le marché des chambres d’hôte et des gîtes ruraux. La location saisonnière de tout ou partie de son logement offre un complément de revenus qui peut notamment contribuer aux financement des dépenses d’amélioration du bien. Le Nord de Rennes, en direction de Saint-Malo et à proximité du Mont Saint-Michel est un secteur idéalement implanté à des distances raisonnables des sites touristiques. Monsieur DETOC, représentant l’Office de tourisme de Couesnon Marches de Bretagnet, se félicite du dynamisme de cette activité sur son territoire du Coglais.

Charles Lacourt – 17 novembre 2018.