Comment estimer une maison ?

Pour bien vendre, il faut bien estimer … mais comment une évaluation est-elle déterminée ? 

Méthode par comparaison

Une estimation résulte le plus souvent de l’application de la méthode par comparaison. Elle consiste à apprécier la valeur vénale du bien à l’aide de termes de comparaison constitués par les prix des ventes portant sur des biens identiques ou tout au moins similaires.

L’accès aux données pour comparer

Si nous conservons un accès privilégié à des outils et données techniques très fournies sur l’ensemble des ventes, les services de l’Etat ont ouvert en avril 2019 un site révélant des données qui lui ont été transmises par les notaires :

https://app.dvf.etalab.gouv.fr

(Vous pouvez cliquer sur le lien ci-dessus)

Toute personne peut dorénavant accéder à ces informations précieuses. Il est désormais possible de connaître le prix auquel s’est vendu la maison de son voisin … et de profiter d’une base de données pour comparer sa maison avec les biens vendus sur le même secteur géographique.

Plus nombreuses seront les transactions enregistrées sur un secteur géographique, plus nombreuses seront les termes de comparaison et plus facile sera l’estimation d’un bien. Dans le cas contraire, et notamment dans des secteurs ruraux où le marché immobilier est moins tendu, l’expertise peut-être plus délicate faute de quantité suffisante de données pertinentes.

Critères de comparaison

– La situation : C’est le critère le plus déterminant pour évaluer un bien immobilier. Force est de constater qu’une surface habitable n’a pas la même valeur dans le centre de notre commune de Combourg que dans celui de la ville de Rennes.

– L’état : Il convient d’apprécier l’état de la construction et la conformité des aménagements aux normes en vigueur (notamment pour un système d’assainissement d’une maison). Ces particularités doivent faire l’objet de diagnostics qui ne sont pas toujours obligatoires mais souvent opportuns … La nécessité de financer des travaux de rénovation affectent nécessairement le prix de vente.

Nous rappelons qu’il est possible d’obtenir des aides financières pour réaliser ces travaux. Ces aides sont notamment proposées dans les communes labellisées « Petite Cité de caractère » comme Combourg ou Bazouges-la-Pérouse.

– Particularités juridiques : Un droit de passage grevant la propriété ou des règles d’urbanisme permettant de détacher un terrain à bâtir du jardin affectent la valeur de la propriété. Une analyse juridique de la situation du bien est aussi opportune que l’appréciation de son état.

Les règles fiscales peuvent affecter les modalités du financement (prêt à taux 0, déduction du coût travaux…)

– La valeur verte : Elle correspond à l’augmentation de valeur engendrée par la meilleure performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier par rapport à un autre bien immobilier similaire. La valeur d’un logement est aussi déterminée par la qualité de son isolation !