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Comment estimer une maison ?

Pour bien vendre, il faut bien estimer … mais comment une évaluation est-elle déterminée ? 

Méthode par comparaison

Une estimation résulte le plus souvent de l’application de la méthode par comparaison. Elle consiste à apprécier la valeur vénale du bien à l’aide de termes de comparaison constitués par les prix des ventes portant sur des biens identiques ou tout au moins similaires.

L’accès aux données pour comparer

Si nous conservons un accès privilégié à des outils et données techniques très fournies sur l’ensemble des ventes, les services de l’Etat ont ouvert en avril 2019 un site révélant des données qui lui ont été transmises par les notaires :

https://app.dvf.etalab.gouv.fr

(Vous pouvez cliquer sur le lien ci-dessus)

Toute personne peut dorénavant accéder à ces informations précieuses. Il est désormais possible de connaître le prix auquel s’est vendu la maison de son voisin … et de profiter d’une base de données pour comparer sa maison avec les biens vendus sur le même secteur géographique.

Plus nombreuses seront les transactions enregistrées sur un secteur géographique, plus nombreuses seront les termes de comparaison et plus facile sera l’estimation d’un bien. Dans le cas contraire, et notamment dans des secteurs ruraux où le marché immobilier est moins tendu, l’expertise peut-être plus délicate faute de quantité suffisante de données pertinentes.

Critères de comparaison

– La situation : C’est le critère le plus déterminant pour évaluer un bien immobilier. Force est de constater qu’une surface habitable n’a pas la même valeur dans le centre de notre commune de Combourg que dans celui de la ville de Rennes.

– L’état : Il convient d’apprécier l’état de la construction et la conformité des aménagements aux normes en vigueur (notamment pour un système d’assainissement d’une maison). Ces particularités doivent faire l’objet de diagnostics qui ne sont pas toujours obligatoires mais souvent opportuns … La nécessité de financer des travaux de rénovation affectent nécessairement le prix de vente.

Nous rappelons qu’il est possible d’obtenir des aides financières pour réaliser ces travaux. Ces aides sont notamment proposées dans les communes labellisées « Petite Cité de caractère » comme Combourg ou Bazouges-la-Pérouse.

– Particularités juridiques : Un droit de passage grevant la propriété ou des règles d’urbanisme permettant de détacher un terrain à bâtir du jardin affectent la valeur de la propriété. Une analyse juridique de la situation du bien est aussi opportune que l’appréciation de son état.

Les règles fiscales peuvent affecter les modalités du financement (prêt à taux 0, déduction du coût travaux…)

– La valeur verte : Elle correspond à l’augmentation de valeur engendrée par la meilleure performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier par rapport à un autre bien immobilier similaire. La valeur d’un logement est aussi déterminée par la qualité de son isolation !

Investir dans la campagne de Rennes.

Les Notaires bretons révèlent que les prix de l’immobilier à Rennes (et agglomération) ainsi que sur le littoral augmentent plus sensiblement que dans les secteurs ruraux. La plus value sera souvent plus importante à l’occasion de la vente d’un bien sur un secteur urbain ou sur le littoral. Ce constat résulte de l’analyse des chiffres publiés par le Conseil Régional des Notaires de la Cour d’appel de Rennes en septembre 2018.

N’y a t-il pas une inégalité territoriale ? Investir dans un logement à la campagne serait-il un choix d’appauvrissement relatif ? Ce sentiment est alimenté par l’évolution de « dépenses contraintes » : Les gilets jaunes déplorent que les déplacements coûtent de plus en plus chers. Les dépenses de transport pèsent particulièrement sur ce qu’on appelle les « rurbains », les travailleurs des villes qui vivent à la campagne. Alors pourquoi choisir un logement dans un secteur rural ? Certainement pour un cadre de vie privilégié mais peut-être aussi pour des opportunités économiques, que ce soit pour la résidence principale (1) comme pour un investissement locatif (2).

 

1°) Une opportunité pour une résidence principale

Pour la résidence principale, le choix porte sur un cadre de vie en considération d’un budget. Lorsque la verdure est préférée au macadam, c’est dommage de se priver d’un logement moins cher ou plus grand.

Si les prix des logements augmentent moins dans les secteurs ruraux, ils sont par conséquent plus accessibles. Notre secteur attire de nombreux « primo-accédants », c’est à dire des ménages qui réalisent leur premier achat immobilier. Il serait dommage de se priver de l’accession à la propriété alors que la campagne offre des opportunités pour de nombreux budgets. L’accession à la propriété est souvent plus intéressante que la location. Mieux vaut acheter à la campagne que louer en ville (sous réserve de conserver suffisamment longtemps son logement pour amortir son crédit). Mais ne faut-il  pas considérer le coût des transports pour travailler à Rennes ? De nombreuses localités, comme Combourg ou Dol-de-Bretagne, sont desservies par le train et de nouvelles solutions de mobilité comme le covoiturage se développent. Les dépenses de transports ne pèsent pas toujours sur l’équation économique, même si force est de constater des situations difficiles.

Par ailleurs, le marché du logement dans les secteurs ruraux est principalement un marché de maisons individuelles dont certaines ont besoin de rénovations plus ou moins lourdes. Le mauvais état d’un bien pousse son prix à la baisse. Les Notaires de Combourg présentent de nombreuses annonces de maison à vendre qui sont également à rénover. Pour un bricoleur, il est possible de réaliser des plus values en réalisant soi-même tout ou partie des travaux. Il est aussi possible de réaliser ces rénovations progressivement au rythme de son épargne disponible et limiter ainsi son endettement. Enfin, la collectivité peut, sous conditions, subventionner partie des travaux et vous apporter une contribution technique pour la réalisation de votre rénovation. Le pays de Fougères a notamment créé l’Etablissement RENOBATYS qui vous accueille à cet effet.

 

2°) Une opportunité pour un investissement locatif

Si la campagne peut être une opportunité pour sa résidence principale, elle est aussi attractive pour un investissement locatif. Notre service de gestion locative constate que l’offre de logements à louer sur notre secteur est insuffisante pour satisfaire la demande.

Si les logements dans les secteurs ruraux sont moins porteurs de plus values, ils peuvent offrir une rentabilité immédiate plus forte. Le loyer d’un logement n’est pas parfaitement proportionnel au coût d’acquisition du bien. Aussi, moins le coût d’acquisition sera important plus le montant du loyer peut être interessant proportionnellement à la dépense. C’est un avantage qui permet de mieux couvrir les dépenses de remboursement d’un prêt immobilier avec le bénéfice des loyers et par conséquent de faciliter le financement du bien.

Par ailleurs, avez vous pensé à la location touristique ? La campagne est le marché des chambres d’hôte et des gîtes ruraux. La location saisonnière de tout ou partie de son logement offre un complément de revenus qui peut notamment contribuer aux financement des dépenses d’amélioration du bien. Le Nord de Rennes, en direction de Saint-Malo et à proximité du Mont Saint-Michel est un secteur idéalement implanté à des distances raisonnables des sites touristiques. Monsieur DETOC, représentant l’Office de tourisme de Couesnon Marches de Bretagnet, se félicite du dynamisme de cette activité sur son territoire du Coglais.

Charles Lacourt – 17 novembre 2018.

Risque Radon entre Rennes et Saint-Malo

 

Entre Saint-Malo et Rennes, quels sont les risques naturels ? Outre les tempêtes qui frappent la côte, des inondations menacent les bords de la Vilaine et une submersion marine est appréhendée dans les 22 communes du Marais de Dol-de-Bretagne comme sur la commune de Saint-Malo. Mais un autre risque naturel, bien moins spectaculaire et non moins dangereux, nous touche : Le radon.

Le radon est un gaz radioactif, produit de la désintégration du radium (issu de l’uranium), qui existe naturellement dans la croûte ter­restre et particulièrement dans les sols de granite. Cette pierre, qui façonne le paysage breton, est encore extraite sur la commune de Lanhélin, ce qui révèle la formation géologique entre Rennes et Saint-Malo. Le nord du département de l’Ille et Vilaine est exposé à un potentiel radon important.

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Les Communes colorées en orange sont classées « potentiel radon catégorie 3 » par l’IRSN (sur une échelle de 1 à 3)

 

Si ce gaz s’échappe du sol, il se dilue rapidement dans l’atmosphère lorsqu’il arrive à la surface. Mais il parvient également à s’infiltrer dans les habitations, qui deviennent alors de ­véritables ­pièges à radon. Une concentration de ce gaz inodore et incolore dans un espace calfeutré pollue l’air respiré et présente un risque pour la santé des occupants. C’est un élément très cancérigène pour les poumons.

Ce risque est progressivement considéré par les pouvoirs publics. Nous restons dans l’attente d’un décret d’application d’une ordonnance du 10 février 2016. Cette ordonnance est une transposition d’une directive européenne du 5 décembre 2013 qui a introduit de nouvelles obligations vis-à-vis de la gestion de ce risque.

A ce ce jour, aucun diagnostic n’est encore obligatoire pour les logements. Les propriétaires mettant en vente ou en location un bien dans les zones à potentiel radon doivent informer leur cocontractant. Cette information doit participer à la prise de conscience de la nécessité d’entretenir le logement et éventuellement effectuer des travaux pour limiter l’entrée du radon.

Ces travaux sont susceptibles d’apporter une plus value sur le bien lorsque ce phénomène sera mieux considéré, au même titre que l’isolation thermique. Pour réduire la concentration du radon dans un logement, il est préconisé de réaliser les opérations suivantes :

  • Améliorer l’étanchéité entre le sol et l’habitation,  
  • Ventiler le logement
  • Eviter toutes dépressions dans le logement susceptibles d’aspirer le radon du sol, comme l’utilisation d’un poêle à bois sans arrivée d’air frais dans la pièce.

Repères 08 : Infographies - janvier 2011

SOURCE ET ILLUSTRATIONS : IRSN/ DATE : FEVRIER 2018/  AUTEUR: SCP PRIOL LACOURT – NOTAIRES

Le poids des frais de notaire

Les frais de notaire, c’est comme le tabac ou le carburant, c’est principalement des impôts ! Il serait donc plus juste d’employer l’expression « frais d’acquisition » que « frais de Notaire ». Le Trésor Public est le principal bénéficiaire de cette dépense de l’accession au logement qui représente environ 7% du prix de vente.

La majorité de ces recettes n’est pas destinée à l’Etat mais aux Communes et surtout aux Départements. Ces impôts qu’on appelle plus précisément « Droits de mutation » devraient représenter en 2018, 18% des recettes du budget de fonctionnement de l’Ille et Vilaine, soit près de 177 millions d’euros.

Le montant de ces frais est-il le même dans tous les départements français?

Et bien non ! La loi de finance de 2014 a autorisé les départements à porter le taux de ces droits de mutation (pour la part leur revenant) de 3,8% à 4,5% du prix de vente.

De rares départements, comme l’Isère, n’ont pas encore augmenté ces droits alors même que depuis 10 ans, l’Etat a transféré des charges nouvelles aux Collectivité locales avant de baisser ses dotations … Cette augmentation est pourtant sensible pour les ménages, elle représente une somme de 1400 euros pour un prix de vente de 200.000 euros !

Le montant de ces frais est-il comparable chez nos voisins européens?

Si les frais d’acquisition représentent près de 13% du prix en Belgique ou 6% en Allemagne, ces frais sont sensiblement plus faibles dans les autres pays européens : 3,5% en Italie ou 2% au Royaume Uni par exemple. Pourtant ces impôts ne découragent pas nos voisins d’investir en France !

Le montant de ces frais est-il insupportable?

Le volume des transactions ces dernières années semble écarter cette considération. Mais la conjoncture immobilière est stimulée par des taux d’emprunt attractifs. Le coût de l’accession au logement deviendra moins abordable avec la hausse de ces taux et la question des frais d’acquisition pourrait alors devenir d’actualité.

Sources: Site du Département de l’Ille et Vilaine/ Le Monde 26 mars 2017 /le Figaro 13 mars 2017

Bertrand Priol & Charles Lacourt –  Avril 2017 – Mise à jour juillet 2018.

Submersion marine en Ille-et-Vilaine ?

   La catastrophe Xynthia a frappé notre pays le 27 février 2010. La conjugaison de vents violents et d’un fort coefficient des marées a provoqué une submersion marine. Les côtes Atlantiques ont été les plus touchées par cette catastrophe, mais le littoral de l’Ille-et-Vilaine n’est pas à l’abri d’une pareille tragédie.

   Aussi, des plans de prévention des risques de submersion marine (« PPRSM ») pour les marais de Dol de Bretagne et pour la ville de Saint-Malo ont été prescrits dès 2010.

Les Marais de Dol comme une partie de la ville de Saint-Malo sont des territoires gagnés sur la mer.

  • Les marais ont été isolés de la Manche par la digue de la Duchesse Anne édifiée au 11ème siècle. Une grande partie de cette zone est située en dessous du niveau de la mer.
  • Une partie de la ville de Saint-Malo s’est développée sur un ancien marais maritime qui a été progressivement endigué et asséché à partir du 14ème siècle.

    Un PPRSM des Marais de Dol de Bretagne a été approuvé par un arrêté du 25 août 2016. Le PPRSM sur la Commune de Saint-Malo devrait être prochainement approuvé. L’enquête publique est terminée et le rapport a été remis au Préfet.

   Le plan de prévention des risques de submersion marine règlemente l’utilisation des sols sur des zones submersibles identifiées. A chacune de ces zones correspond des règles d’urbanisme et de construction. Ces règles sont déterminées en considération de l’aléa. Plus le risque est grand, plus les règles sont restrictives pour la densification de l’habitat.

On trouvera notamment des règles portant des interdictions de construire ou des restrictions au droit de réaliser des extensions de l’habitat existant, des interdictions de la réalisation d’un camping (en raison de la vulnérabilité de ses occupants) ou d’Etablissements particuliers comme une maison de retraite (en raison des difficultés d’évacuation de ses pensionnaires).

On trouvera aussi l’obligation d’aménager une « zone refuge », c’est à dire un espace dans le logement permettant de se mettre à l’abri de l’eau jusqu’à l’évacuation éventuelle ou la décrue ou encore l’obligation de prévoir un premier plancher surélevé sur les constructions nouvelles lorsqu’elles restent possibles.

   Le PPRSM permet également de sensibiliser et d’informer les habitants. Ainsi, un acte de vente ou de location d’un bien situé sur une zone submersible doit être accompagné d’un formulaire révélant l’état de ce risque. Le Notaire est par conséquent associé à cette information.

   Les Marais de Dol sont situés sur la partie ouest de la baie du Mont Saint-Michel. C’est une zone de 12000 hectares environ sur 22 communes. : 

Baguer-Pican, Châteauneuf d’Ille-et-Vilaine, Cherrueix, Dol de Bretagne, Hirel, La Fresnais, La Gouesnière, Le Vivier sur Mer, Lillemer, Miniac-Morvan, Mont-Dol, Pleine-Fougères, Plerguer, Roz Landrieux, Roz-sur-Couesnon, Saint-Benoit-des-Ondes, Saint-Broladre, Saint-George de Gréhaigne, Saint Guinoux, Saint-Marcan, Saint-Meloir-des-Ondes et Saint-Père-Marc-en-Poulet.

La carte ci-après identifie les aléas. Sont colorées en rouge les parties les plus exposées au risque.

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   Les anciens marais sur lesquels Saint-Malo a été édifié s’étendent sur environ 450 hectares qui correspondent au secteur compris entre la cité intra-muros à l’Ouest, Paramé à l’Est et Saint-Servan au Sud.

Les zones concernées par la submersion marine sont classées en rouge (aléas forts et très forts), bleu ou vert. Selon les risques, les règlements de constructions, d’extension de bâtiments, de transformations… sont différents.

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Sources:

– Rapports et arrêtés publiés sur le site de la Préfecture de l’Ille-et-Vilaine

– Article de Nadine Paris « Qui est concerné par la submersion marine? » Ouest-France Saint Malo 27 janvier 2017

Le billet des Notaires de Combourg – Janvier 2017

Vivez en Bretagne Romantique

Vivez en Bretagne Romantique !

Le bassin de Combourg est situé entre les deux principales Agglomérations de Haute Bretagne : Rennes et Saint Malo.

Le charme de la campagne et de ses bourgs, la gare, le lycée et les services à Combourg font l’attraction de notre secteur géographique. Le prix des logements est également plus accessible qu’à Rennes ou qu’en bord de mer. Cela résulte notamment des statistiques des notaires qui ont été éditées pour la période du 1er août 2015 au 30 septembre 2016 :
Le prix médian d’une maison ancienne sur le bassin de Combourg est de 141.500€ pour une surface habitable de 100 m2. A titre de comparaison, le prix médian d’une maison ancienne pour l’ensemble du département de l’Ille et Vilaine est de 178.000€ pour une surface habitable moyenne de 107m2.

Mais une autre comparaison illustre notre qualité de vie : Si la taille médiane du terrain sur lequel est édifiée notre « maison type » est de 620 m2 sur l’ensemble du département, elle est de 800 m2 pour le bassin de Combourg.  Nous vivons dans un bassin de jardiniers !

Nous sommes de plus en plus nombreux à profiter de cet environnement agréable. L’INSSE révèle qu’entre 2008 et 2013, le territoire de la Communauté de communes de Bretagne Romantique, dont dépend le bassin de Combourg, a connu une croissance démographique de 9,5,%.
Vivez en Bretagne Romantique !

Merci à Anne Hamelin pour l’illustration de ce billet.

Notaires de Combourg – Le Billet de Novembre 2016